11月6日，中國國務(wù)院總理溫家寶公開表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，溫家寶講話傳達(dá)出的信息顯示，調(diào)控短期不會放松，持續(xù)到明年已成定局；調(diào)控逐漸落實到降價環(huán)節(jié)，從全國來看，全面拐點已近。
德勤房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人施清耀則對本報記者表示，中國部分開發(fā)商已經(jīng)瀕臨資金鏈斷裂的邊緣，不僅是中小型企業(yè)，大型房企亦如此。
在銀行信貸和資本市場的融資途徑都不斷收窄的情況下，傳統(tǒng)的房企融資通道悉數(shù)被堵，地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向了私募基金。
北京中倫律師事務(wù)所喬文駿對本報記者說，開發(fā)商們想要抓住最后一根救命稻草，不惜尋找利率頗高的私募，“私募回報率不低于25%，我見過最高的超過40%”。
喬文駿估計，截至目前，活躍在國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金規(guī)模已達(dá)千億，并且還在不斷增加之中。
千億地產(chǎn)私募托市開發(fā)商豪賭2012
11月初的一個傍晚，李文(化名)從某私募基金深圳辦事處走出來，不禁長舒一口氣。
他剛與該私募談妥了一筆上億元的融資，用來拯救自己操盤的地產(chǎn)項目。大約一年前，從中原地產(chǎn)跳槽出來的李文，接受了深圳一家開發(fā)商的邀請，走馬上任操盤這家公司位于龍崗的一個中檔住宅項目。
不料風(fēng)云突變，項目前期做完正準(zhǔn)備推向市場時，遭遇深圳嚴(yán)厲的限購和限價政策，意向購房人銳減，銷售不暢回籠資金困難，“公司不大，沒什么背景，也沒有太多資金來源。”李文坦陳，整天急得像熱鍋上的螞蟻。
而焦頭爛額的李文們，恰是地產(chǎn)私募的獵物。
“有一些開發(fā)商的房產(chǎn)項目由于各種原因急需資金：或者是新政策下銀行突然不給錢；或者是限購、限價等調(diào)控措施出臺后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)立即預(yù)售損失很大，故考慮融一點資讓項目繼續(xù)，晚一些再拿出來銷售。”安泰盤實地產(chǎn)基金發(fā)起人蓬鋼說，他的基金通過各種途徑與困境中的開發(fā)商取得聯(lián)系。
安泰盤實是一只規(guī)模30億-40億的私募地產(chǎn)基金，由恒大地產(chǎn)董事局主席許家印、富力地產(chǎn)董事長李思廉私人投資10億作為基礎(chǔ)投資者，其余20億-30億面向社會募集。
蓬鋼說，眼下他要做的事，就是尋找合適的投資項目。目前，他已經(jīng)在廣州、深圳等地篩選了三四個項目。
不只是甲方乙方，律師事務(wù)所、稅務(wù)(財務(wù))服務(wù)商等也作為中間人加入這一浪潮。北京中倫律師事務(wù)所喬文駿、德勤房地產(chǎn)業(yè)主管合伙人施清耀等，近年來投身房地產(chǎn)私募生意，為開發(fā)商私募融資出謀劃策。
喬文駿透露，目前多數(shù)房企，但凡有點門路，寧愿高成本融資，也不愿輕易降價。而具體操作的路徑，蓬鋼說，“除了個人介紹外，還會通過銀行、信托公司等渠道面向社會融資”。
銀行的私人理財部門掌握著中國最富有人群的資料。如招商銀行在全國有17家私人銀行中心，手中掌握著3萬名以上的高端私人客戶(1000萬元及以上人民幣或金融資產(chǎn)額度).
據(jù)記者統(tǒng)計，建設(shè)銀行、民生銀行、招商銀行的私人理財部門，是與私募合作最多的銀行，通常，合作方式是以銀行的客戶作為LP加入私募基金。
由銀行推薦適合房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險偏好的客戶，投資門檻為每戶數(shù)百萬到數(shù)千萬元不等，“私募通過沙龍和閉門會議進(jìn)行路演，銀行主要負(fù)責(zé)從中搭橋和資金托管”。
喬文駿介紹，目前，私募更青睞二三四線城市的項目，或者商業(yè)地產(chǎn)、綜合體概念項目；蓬鋼表示，他們的基金偏好投資具有潛力的住宅項目。
民間資本投資房產(chǎn)的熱情也確實高漲。
根據(jù)住建部政策研究中心等單位發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，山西民間資本有一萬億元，溫州5000多億元，鄂爾多斯2000多億元這些民間資本絕大部分以銀行存款及私人理財?shù)确绞酱嬖凇?/p>
李曉東等基金業(yè)人士對記者說，過去兩三年來，這些民間資金大量開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。
高利率融資及“對賭協(xié)議”
在一年多以前，李文們是不會看上“胃口超大”的私募的，那時，銀行貸款很便宜，利率僅在6%左右。
但持續(xù)緊縮的宏觀調(diào)控，使得開發(fā)商不得不在銀行信貸之外尋求出路。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源61947億元，其中，國內(nèi)貸款9749億元，比例不到一成，顯然，自籌資金或其他資金成為房企們的主要來源。
私募此時伸來的橄欖枝，在房企老總眼中無異于“雪中送炭”。不止是李文這樣的中小房企，大房企也一樣借道私募。據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，截至目前包括中海、華潤、金地、萬科、保利、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等大型地產(chǎn)商均成立了自己的私募基金進(jìn)行融資，所得資金優(yōu)先投放本公司旗下項目，總規(guī)模預(yù)計達(dá)600億-700億；與此同時，一些從開發(fā)商、投行處離職的從業(yè)人士，也紛紛成立了獨立的地產(chǎn)私募基金。
“債權(quán)式私募基金的回報率要求相對較低，12%-18%；股權(quán)式私募則很高，一般不低于25%，高的35%、40%都有。”喬文駿介紹，大型地產(chǎn)商的私募一般是債權(quán)式的，而獨立私募基金則以股權(quán)式居多。而隨著開發(fā)商的資金鏈越來越緊張，基金要求回報率越來越高，股權(quán)式私募基金的規(guī)模也越來越大。
對房企而言，25%-30%的資金成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一兩年前的融資成本。
此外，地價成本也在上漲。據(jù)了解，過去兩年住宅地價占售價之比顯著升高，國土部數(shù)據(jù)顯示，2010年全國平均土地價格占項目售價平均為23.2%；特別是2009年來的地王項目土地價格占比，已經(jīng)高達(dá)39.2%。
以保利地產(chǎn)為例，其近期在北京入市的地王項目保利中央公園和保利東郡，兩項目地價占售價比已近50%。
顯然，諸多成本攀升后，房企的盈利空間受到擠壓甚至面臨虧損的風(fēng)險。
建銀精瑞基金董事長李曉東直言，這些項目風(fēng)險很大，“如一些國企，在2009年天價拿地，北京大望京有個地塊，樓板價格都兩萬多了，現(xiàn)在實際上砸到手上”。
李對本報記者說，房地產(chǎn)的價格由供求決定，而不是由成本決定，不要以為28000買的地，就能賣40000，市場不接受，也只能賣20000。而此時如果基金進(jìn)去接盤，將來的風(fēng)險和損失誰負(fù)責(zé)？
但市場從來不缺賭徒。北京一私募基金經(jīng)理人透露，一些地產(chǎn)基金會要求項目方簽對賭協(xié)議，基金出20%的資金，項目方把80%的股權(quán)質(zhì)押給基金，頭3年每年給20%-25%的回報，如果做不到，基金就取得對方多數(shù)抵押股權(quán)，“這樣即使開發(fā)商虧本，基金也不會虧到哪兒去。”
開發(fā)商愿意簽署這類協(xié)議，則是在賭未來，“希望有了這筆錢之后，可以渡過今年的難關(guān)。”李文說，公司不想降價賣房，如果能撐過2012年春節(jié)前后，限購和限價都放松的話，房價將會迎來一輪反彈。
私募退出寄望2013
那么，開發(fā)商和私募基金捆綁等待的明天會是怎樣呢？
李文設(shè)想的房價反彈會實現(xiàn)嗎？在蓬鋼看來，可能性很大，但過程曲折。
他分析，2009、2010年上半年房企開工量猛增，會集中導(dǎo)致2012 年上半年供應(yīng)量迅速增加。屆時市場又不太好，加上開發(fā)商又必須賣房還債，所以明年上半年可能會是一個比較困難的時期，也可能是房價下跌幅度比較大的時候。
蓬預(yù)測，度過2012年之后，由于2011年的投資意愿減少，2013年的供應(yīng)也會相應(yīng)減少，但需求依然存在，則房價在2013年或?qū)⒂瓉砹硪徊ǚ磸棥?/p>
在高盛高華分析師王逸的研究模型中，未來12個月主要城市房價將由當(dāng)前水平下降15%-20%(或由2010年峰值下降約25%)，且2012年上半年，開發(fā)商的再融資需要更高。
眼下房產(chǎn)私募們也循著房價的波動幅度，在縝密構(gòu)想未來的退出機制。
按照蓬鋼的設(shè)想，其私募退出的機制為開發(fā)商回購，但是，回購一般是在項目的銷售達(dá)到一定程度時才會進(jìn)行，最終關(guān)鍵要靠項目能夠賣得出去，基金才能退得出去。蓬鋼給自己的基金設(shè)定的退出時間為2013年。
由此，私募所投資的住宅項目能否安然度過2012年，將是私募能否順利退出的關(guān)鍵。
但是，這個前景不妙。風(fēng)聲鶴唳的市場現(xiàn)狀表明，此輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策性系統(tǒng)性風(fēng)險正在加劇。鑒于限購令政策放松的可預(yù)見性依然較低，分析師王逸取消了之前2012/2013年房價反彈(每年上漲10%)的預(yù)測。
“我認(rèn)為，有一些很過分、很荒唐的限制會漸漸地取消，但整個限購令是否完全取消不好說。”蓬鋼表示，政策仍然面臨很大不確定性。
此外，開發(fā)商的整體資金鏈和銷售回款狀況都在惡化。高盛高華的研究報告顯示，非龍頭企業(yè)長期償債能力、資產(chǎn)流動性均繼續(xù)惡化，扣除中國房地產(chǎn)上市公司四強“招保萬金”后的凈負(fù)債率為72.8%，再創(chuàng)歷史新高；反映短期償債能力的現(xiàn)金覆蓋率指標(biāo)普遍惡化，扣除招保萬金后的覆蓋率為95%，僅好于2008年最差水平。
而龍頭企業(yè)盡管長期償債能力尚可，但資產(chǎn)流動性也已減弱。招保萬金近期均對部分樓盤降價促銷，以加快現(xiàn)金回籠。
