近日，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布了《中華人民共和國財(cái)政部會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告》，包括多家名企在內(nèi)的17家房企陷入此次檢查風(fēng)暴，涉及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不實(shí)、信息違規(guī)、信息披露不充分等問題。
多位業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前資金、政策等多重因素下，房地產(chǎn)行業(yè)的“洗牌風(fēng)暴”料將加速。
房企資金困局加劇
盡管多數(shù)被財(cái)政部“點(diǎn)名”的房企聲稱并不存在資金緊缺問題，但實(shí)際卻不然。近期，以綠城集團(tuán)為代表的部分房企已經(jīng)陷入資金困居，綠城中報(bào)顯示其凈資產(chǎn)負(fù)債率已由去年的132%劇升至163%，并且近期傳聞?dòng)捎谛磐腥谫Y問題被銀監(jiān)會(huì)調(diào)查，層層壓力下年度銷售目標(biāo)可能降低。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)拢G城現(xiàn)象并不是只是個(gè)例，而是目前國內(nèi)眾多房企的縮影，由于資金問題被吞并、收購的中小房企已不勝枚舉。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月上半月，房地產(chǎn)行業(yè)并購的案例已達(dá)90余起，已超過去年全年的并購數(shù)量。除被并購?fù)猓行》科筮€通過拋售名下項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等其他手段躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，至今已有25多家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地產(chǎn)上市板塊的五分之一。多重調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利光環(huán)”已漸漸消退，投資礦產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)尋求逆境“突圍”的一條重要路徑，如華業(yè)地產(chǎn)在中報(bào)中稱，“公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受宏觀調(diào)控政策影響，銷售增速減緩，投身礦產(chǎn)之舉，有助于抗風(fēng)險(xiǎn)，并培育新的利潤增長點(diǎn)。”
而大型房企的財(cái)務(wù)狀況雖較中小房企穩(wěn)健，但也在不斷惡化。近日，多家大型房企加速融資，中糧地產(chǎn)拋售投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬，成為房企一種新的融資策略，但成本較高毋庸置疑；萬科10月為名下子公司進(jìn)行三次擔(dān)保融資約12億元，超過三季度的擔(dān)保融資總額，萬通地產(chǎn)通過旗下基金獲得近3.7億元房地產(chǎn)信托融資，但卻被疑為“代孕生子”。
房企“洗牌”料加速
張?jiān)抡J(rèn)為，從涉及到的房企來看，其中不乏大型上市房企，足以看出目前房企緊張的資金鏈條和持續(xù)上升的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，雖然多數(shù)涉名房企表示此次僅是由于會(huì)計(jì)細(xì)節(jié)上的偏差而輕微違規(guī)，但仍被外界懷疑是通過會(huì)計(jì)手段避稅、融資，尤其在當(dāng)前調(diào)控之下以此緩解資金壓力。此次財(cái)政部加大了對(duì)房企的檢查力度，在某種程度上配合限購、金融領(lǐng)域調(diào)控一起促使房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入全面化時(shí)代。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度全國房地產(chǎn)投資額、到位資金、銷售量等各項(xiàng)指標(biāo)累計(jì)漲幅分別回落1.2%，0.7%和1.0%，這意味著調(diào)控效果逐漸得到深度體現(xiàn)，配合近期在金融、財(cái)稅方面的政策調(diào)整，房企的資金情況還會(huì)惡化。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，這一方面勢(shì)必促使行業(yè)加速洗牌，房企中資質(zhì)較差、資金匱乏的面臨出局危險(xiǎn)，而前期銷售狀況較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)?shù)姆科髸?huì)有新的發(fā)展機(jī)遇；另一方面，市場信心低落，微小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳出都會(huì)觸動(dòng)樓市神經(jīng)，引起銷售額、股價(jià)的下跌，形成資金惡性循環(huán)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)房企或會(huì)選擇深度降價(jià)，來扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。
張?jiān)抡J(rèn)為，一方面，多數(shù)房企仍具備一定的抗壓能力，少數(shù)大型房企的資金還算充裕；另一方面，雖然住宅市場的成交逐漸萎縮，但商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等其他房地產(chǎn)領(lǐng)域依然火熱，如“招保萬金”四大房企均表示未來要注重商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，北京城建近期表示要轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)的開發(fā)等，短期內(nèi)房企依然看好房地產(chǎn)行業(yè)前景。但隨著宏觀調(diào)控繼續(xù)全面與深入，樓市僵持的情況不會(huì)維持太久，一線城市如北京連續(xù)三個(gè)月供應(yīng)增長、成交下滑，滯銷壓力加劇迫使在售項(xiàng)目難以長期維持現(xiàn)有價(jià)格。
